Aufbau und Zweck des Grundbuches
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Verfahren des Grundbuchamtes
Das Grundbuch wird von dem beim Amtsgericht eingerichteten
Grundbuchamt geführt. Zuständig sind dort die Rechtspfleger (vgl.:
Was Sie über Rechtspfleger
wissen sollten) und die Urkundsbeamten der Geschäftsstelle. Das
Verfahren des Grundbuchamtes richtet sich nach der
Grundbuchordnung und einigen ergänzenden Vorschriften.
Eintragung
Grundsatz ist, daß im Grundbuch nur etwas eingetragen wird,
wenn derjenige, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird,
die Eintragung bewilligt hat. Wenn eine Hypothek oder Grundschuld
eingetragen werden soll, muß der Eigentümer die Eintragung
bewilligen. Soll das Eigentum am Grundstück auf einen neuen
Eigentümer umgeschrieben werden, der das Grundstück gekauft hat,
so muß der alte Eigentümer die Umschreibung bewilligen. Bei
Eigentumsumschreibungen muß außerdem nachgewiesen werden, daß
sich neuer und alter Eigentümer in notarieller Form
über den Eigentumsübergang geeinigt haben.
In bestimmten Fällen wird eingetragen auf Ersuchen eines
Gerichts (z. B. Insolvenzvermerk, Zwangsversteigerungsvermerk) oder einer Behörde
(z. B. Vermerke über Sanierungsverfahren). Eine Zwangshypothek
kann auch auf Antrag eines Gläubigers, der einen vollstreckbaren
Titel über eine Geldforderung gegen den Eigentümer hat,
eingetragen werden.
Das Grundbuchamt nimmt eine Eintragung nur vor, wenn ihm die
Eintragungsbewilligung und etwaige sonstige zu der Eintragung
erforderliche Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich
beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Das bedeutet praktisch,
daß die Erklärungen von Privatleuten notariell beurkundet oder
notariell beglaubigt sein müssen. Der deshalb aufzusuchende Notar kann
auch Auskunft geben über etwaige Möglichkeiten einer Gebührenbefreiung
oder -ermäßigung (z. B. bei städtischen Grundstücken). Grundsätzlich
ist die Tätigkeit des Grundbuchamtes und des Notars jedoch
kostenpflichtig.
Löschung
Löschung bedeutet nicht, daß eine Eintragung aus dem
Grundbuch entfernt wird. Eine Eintragung im Grundbuch wird
vielmehr »gelöscht«, indem ein Vermerk eingetragen wird, daß
die betreffende Eintragung gelöscht ist. Außerdem wird die »gelöschte«
Eintragung der besseren Übersicht halber »gerötet« (rot unterstrichen). Rot
unterstrichene Eintragungen im Grundbuch sind daher nicht
etwa besonders wichtig, sondern vielmehr erledigt (Achtung: auf
der Grundbuchablichtung, einer Fotokopie, erscheinen die
Unterstreichungen schwarz!) .
Auf diese Weise bleiben erledigte Eintragungen im Grundbuch
sichtbar. Das gilt auch für Eintragungen, die dem Eigentümer
unangenehm sind und die, selbst wenn sie erledigt sind, Banken
bei Kreditverhandlungen mißtrauisch machen (z. B.
Insolvenzvermerke, Zwangsversteigerungsvermerke, Zwangshypotheken).
Man sollte daher darauf bedacht sein, daß es zu solchen
Eintragungen erst gar nicht kommt, denn eine spätere "Beseitigung"
solcher Vermerke kann grundsätzlich nicht verlangt werden.
Erledigte Eintragungen werden - von Ausnahmen abgesehen - vom
Grundbuchamt nicht von Amts wegen gelöscht, sondern nur auf
Antrag eines Beteiligten. Die hierfür erforderlichen
Bewilligungen und sonstigen zu der Löschung erforderlichen Erklärungen
(insbesondere die Zustimmungserklärung des Eigentümers zur Löschung
einer getilgten Hypothek oder Grundschuld) bedürfen ebenfalls
der notariellen Beurkundung oder notariellen Beglaubigung.
Um das Grundbuchblatt »sauber« zu halten, kann es sich insbesondere für den Eigentümer empfehlen, die Löschung erledigter Eintragungen zu beantragen, selbst wenn das Gerichts- und Notarkosten verursacht. In dem Zeitpunkt, in dem das durch Hypothek gesicherte Darlehen zurückgezahlt wird, wird der Gläubiger die Löschungsbewilligung für die Hypothek problemlos erteilen. Jahrzehnte später gibt es den alten Gläubiger vielleicht nicht mehr. Dann wird die Löschung schwierig und langwierig. Das kann sich ärgerlich auswirken, wenn das Grundstück rasch verkauft oder belastet werden soll und der Käufer oder Kreditgeber das Geschäft von der vorherigen Löschung der alten Hypothek abhängig macht. Auch wenn getilgte Hypotheken und Grundschulden aus Gründen der Rangwahrung vorerst nicht gelöscht werden sollen, ist es daher zweckmäßig, die Löschungsbewilligung des Gläubigers einzuholen und - zusammen mit den etwa vorhandenen Hypotheken- und Grundschuldbriefen - sicher aufbewahren.
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