Aufbau und Zweck des Grundbuches
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Einsicht in das Grundbuch
Nach § 12 der Grundbuchordnung (GBO) ist die Einsicht in das
Grundbuch jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.
Soweit er ein Recht auf Einsicht hat, kann er auch die Erteilung
einer einfachen oder beglaubigten Abschrift verlangen.
Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der, der in das
Grundbuch Einsicht nehmen will, ein verständliches, durch die
Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Es reicht aus, daß
zur Überzeugung des Grundbuchamtes sachliche Gründe vorgetragen
werden, welche die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloße
Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen.
Die rechtliche Bedeutung der Eintragung
Das Grundbuch hat nicht nur die Bedeutung, eine zuverlässige
Übersicht über die an einem Grundstück bestehenden Rechte zu
geben. Vielmehr sind auch die Entstehung, Rangfolge und
Fortbestand dieser Rechte in der Regel von einer Eintragung abhängig.
Eintragung und Entstehung der Rechte
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zu
Belastungen eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung
oder Belastung eines solchen Rechts ist die Eintragung der Rechtsänderung
im Grundbuch erforderlich. Bei der Übertragung des Eigentums an
einem Grundstück wird der Erwerber daher Eigentümer nicht schon
durch die Einigung mit dem alten Eigentümer über den Eigentumsübergang
(Auflassung), sondern erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung
im Grundbuch. Auch eine Hypothek oder Grundschuld muß
eingetragen werden, damit sie entstehen kann. Zudem muß, soweit
über sie eine besondere Urkunde ausgestellt wird (Hypothekenbrief,
Grundschuldbrief), diese übergeben oder die Übergabe durch eine
besondere Vereinbarung ersetzt werden.
Der Eintragungsgrundsatz wird in einigen Sonderfällen,
insbesondere bei Rechtsnachfolge kraft Gesetzes oder kraft
Staatsaktes, durchbrochen: Wenn z. B. die alte Eigentümerin
stirbt, werden ihre Erben kraft Gesetzes Eigentümer. Sie werden
im Wege der Grundbuchberichtigung als Eigentümer in das
Grundbuch eingetragen. Im Zwangsversteigerungs- verfahren erwirbt der
Ersteher das Eigentum bereits mit dem Zuschlag und nicht erst mit
seiner nachfolgenden Eintragung als Eigentümer.
Soweit über Hypotheken oder Grundschulden Briefe erteilt sind,
ersetzt bei der Übertragung dieser Rechte die Übergabe des
Briefes die Eintragung. Außerdem ist eine schriftliche
Abtretungserklärung erforderlich.
Rang der Rechte
Die Rangverhältnisse unter den verschiedenen Rechten werden,
soweit sie in einer Abteilung eingetragen sind, durch ihre
Reihenfolge bestimmt. Soweit die Rechte in verschiedenen
Abteilungen eingetragen sind, hat das unter Angabe eines früheren
Tages eingetragene Recht den Vorrang.
Der Rang spielt eine besondere Rolle bei den Hypotheken und
Grundschulden: Wenn der Erlös bei der Zwangsversteigerung nicht
ausreicht, um alle Hypotheken und Grundschulden zu tilgen, dann
werden nicht alle Gläubiger mit einem gleichen Bruchteil
befriedigt, sondern zuerst der erste vollständig, dann der
zweite usw., bis der Erlös erschöpft ist. Die rangletzten Gläubiger
gehen bei der Zwangsversteigerung nicht selten leer aus. Wer also
Geld gegen Sicherheiten im Grundbuch ausleiht, kann sich nicht
allein darauf verlassen, daß zu seinem Gunsten ein Recht im
Grundbuch eingetragen wird. Er muß auch bedenken, welchen Erlös
das belastete Grundstück bei einer Zwangsversteigerung wohl
erzielen wird und welche Rechte ihm im Rang vorgehen. Gesichert
ist er nur, wenn der mit einiger Sicherheit zu erwartende Erlös
hoch genug ist, um nach Auszahlung der rangbesseren Gläubiger
noch die eigene Forderung zu befriedigen. Diese Prüfung nimmt
das Grundbuchamt den Beteiligten nicht ab. Ein 1000 qm großes
Grundstück kann nichts oder viele Millionen Deutsche Mark wert
sein, je nachdem wo es liegt, wie es bebaut ist und wie der
Grundstücksmarkt Lage und Bebauung bewertet. Das Grundbuchamt prüft
das nicht nach.
Es kann vereinbart und eingetragen werden, daß ein im
Grundbuch eingetragener Gläubiger oder Berechtigter einem neuen
Gläubiger oder Berechtigten den Vorrang einräumt und selbst mit
seinem Recht im Rang zurücktritt. Dann geht der neue Gläubiger
oder Berechtigte aber auch bei der Zwangsversteigerung vor, was
die Sicherung des zurücktretenden Gläubigers oder Berechtigten
völlig entwerten kann. Es kommt häufig vor, daß ältere
Menschen ihr Hausgrundstück gegen Gewährung eines
Wohnungsrechts, eines Altenteils oder einer Rente übertragen und
daß diese Rechte zur Sicherung im Grundbuch des Grundstücks
eingetragen werden. Wenn der neue Eigentümer dann das Grundstück
beleihen will, sagt ihm die Bank häufig, daß er bessere
Konditionen für das Darlehen bekommen kann, wenn das Darlehen an
erster Stelle, also mit Rang vor dem Wohnungsrecht, dem Altenteil
oder der Reallast für die Rente eingetragen wird.
Der neue Eigentümer tritt dann gelegentlich an die früheren
Eigentümer und jetzt noch als Berechtigte des Wohnungsrechts usw.
eingetragenen alten Leute heran mit der Bitte, doch dem Darlehen
der Bank den Vorrang zu gewähren und selbst zurückzutreten.
Hier ist Vorsicht geboten. Das Wohnungsrecht usw. ist zur
Sicherung der früheren Eigentümer eingetragen worden. Diese
Sicherung kann durch den Rangrücktritt wertlos werden. Wer
Berechtigter eines Wohnungsrechtes, eines Altenteils oder einer
Reallast ist, sollte daher hellhörig werden, wenn ihn der neue
Eigentümer bittet, doch beim Notar eine Erklärung zu unterschreiben.
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